(095) 042-58-21 Горячая линия
info@lawyers.in.ua
г. Киев, бул. Т. Шевченка, 33-б
Юридический блог
Публикации

19/09/2017

Порядок регистрации места жительства иностранцев в Украине

Порядок регистрации/снятия с регистрации места жительства/пребывания лиц в Украине предусмотрен правилами, которые утверждены Постановлением Кабинета Министров Украины, № 207 от 2 марта 2016г....

30/08/2017

Получение иностранцем разрешения на временное место жительства на основании обучения в Украине

На протяжении независимости Украины, можно увидеть тенденцию, что многие иностранцы приезжают в Украину с целью получить тут высшее образование. В первую очередь это касается профессий в таких...

21/08/2017

Получение гражданства Украины на основании пребывания иностранца в браке с гражданином Украины

Находясь в браке с гражданином Украины более 2 лет, иностранец имеет право либо получить разрешение на постоянное место проживание в Украине при этом сохранив гражданство своей...

Все публикации

Строим жилье с помощью жилищно-строительного кооператива

25/03/2013

В настоящее время на рынке строящейся жилой недвижимости присутствует множество различных схем для привлечения денежных средств инвесторов. Среди существующих способов инвестирования все большую популярность набирают схемы с использованием жилищно-строительных кооперативов (ЖСК). Данная тенденция вызвана относительной экономичностью и простотой этой схемы, а еще можно добиться существенной налоговой оптимизации.

В рамках закона

Начнем с того, что нелюбимая строителями часть 3 статьи 4 Закона Украины «Об инвестиционной деятельности» в действующей ныне редакции предусматривает как уже привычные нам фонды финансирования строительства (ФФС), фонды операций с недвижимостью, институты совместного инвестирования и целевые облигации, так и возможность инвестирования с использованием иных способов, правда, с оговоркой: способы эти устанавливаются исключительно законами. К таковым можно отнести и ЖСК, правовой статус которых определяется Гражданским кодексом (ГК) Украины (основным актом гражданского законодательства) и Законом Украины «О кооперации» (нормы которого носят специальный характер).

В соответствии со статьей 94 Хозяйственного кодекса Украины кооперативы как добровольные объединения граждан с целью совместного разрешения ими экономических, социально-бытовых и иных вопросов могут создаваться в разных сферах. Закон Украины «О кооперации» в зависимости от целей деятельности выделяет производственные (цель - получение прибыли), обслуживающие (цель - предоставление услуг, иных благ членам кооператива или же третьим лицам с целью удовлетворения хозяйственных потребностей) и потребительские кооперативы (цель - удовлетворение потребительских потребностей его членов). В зависимости от направлений деятельности выделяются кооперативы жилищно-строительные, садово-огородные, гаражные, торгово-закупочные, транспортные, образовательные, туристические, медицинские и пр.

Определение жилищно-строительного кооператива мы можем найти в Правилах содержания жилых домов и придомовых территорий, утвержденных приказом Государственного комитета по вопросам жилищно-коммунального хозяйства от 17 мая 2005 года № 76. Согласно данному определению, жилищно-строительный кооператив - юридическое лицо, образованное физическими и/или юридическими лицами, которые добровольно объединились на основании их имущественных вкладов для участия в строительстве или реконструкции жилого дома (домов) и последующей его (их) эксплуатации.

Наши адвокаты в сфере недвижимости уверены, что членство в ЖСК может быть как полноправным, так и ассоциированным (слово «полноправный» в этой статье используется для удобства, поскольку в терминологии Закона Украины «О кооперации» речь идет о членстве и ассоциированном членстве). Как полноправный, так и ассоциированный член кооператива обязан внести пай в денежной или имущественной форме. Но при этом если полноправное членство дает право решающего голоса в кооперативе, то ассоциированное - лишь право совещательного голоса.

Важный нюанс, предусмотренный статьей 384 ГК Украины: дом, построенный или приобретенный жилищно-строительным кооперативом, является его (ЖСК) собственностью. Член ЖСК имеет право владения и пользования, а при согласии кооператива - и распоряжения квартирой, которую он занимает в доме кооператива, если не выкупил ее. В случае выкупа квартиры член ЖСК становится ее собственником. Аналогичные по содержанию нормы содержит статья 191 Закона Украины «О кооперации».

Итак, кооператив является собственником дома, построенного за счет его членов. Может возникнуть резонный вопрос: для чего членам кооператива вкладывать средства, если они не получат жилье в собственность? Ответ простой: получат, но для этого нужно будет выполнить ряд формальных процедур, о которых расскажем ниже.

Механизм привлечения средств

ЖСК создается учредителями - как физическими, так и юридическими лицами. Минимальное количество учредителей - не менее трех, что оговорено статьей 7 Закона Украины «О кооперации».

Высший орган управления - общее собрание членов кооператива. Поскольку все члены кооператива (полноправные) имеют право голоса на общем собрании, оптимальный вариант для застройщика - организация привлечения покупателей на основе ассоциированного членства.

Между ЖСК и инвестором (ассоциированным членом) заключается договор о паевом участии в кооперативе, согласно которому ассоциированный член вносит в кооператив паевой взнос с целью получения квартиры в собственность после ввода жилого дома в эксплуатацию.

Нюансы налогообложения

В соответствии с подпунктом «е» пункта 157.1. статьи 157 Налогового кодекса (НК) Украины ЖСК может быть зарегистрирован неприбыльной организацией. И в этом случае согласно пункту 157.8 статьи 157 НК Украины от налогообложения освобождаются доходы, полученные в виде взносов, средств или имущества, предназначенные для обеспечения основной деятельности и в виде пассивных доходов. Проще говоря, получение кооперативом паевого взноса от члена или ассоциированного члена не облагается налогом на прибыль.

Что касается НДС, то стоит вспомнить, что в соответствии с подпунктом 196.1.1 пункта 196.1 статьи 196 НК Украины не являются объектом налогообложения операции по выпуску и размещению в любых формах управления и продажи (погашения, выкупа) корпоративных прав, выраженных в иных, чем ценные бумаги, формах. Пай в кооперативе - одна из форм существования корпоративных прав. Таким образом, внесение паевого взноса в кооператив в обмен на корпоративные права не является объектом налогообложения НДС.

Вместе с тем, если ЖСК осуществляет налогооблагаемые операции (например, продает неиспользованные строительные материалы) и их объем превысит 300 тыс. грн., ЖСК будет обязан зарегистрироваться плательщиком НДС. Впрочем, на налогообложение паевых взносов это никак не повлияет.

А что в итоге?

После ввода в эксплуатацию жилого дома ассоциированных членов кооператива необходимо принять в полноправные члены, что оформляется протоколом общего собрания членов кооператива.

Учитывая требования статьи 384 ГК Украины, первичное право собственности на квартиры оформляется на ЖСК.

Приобретя право собственности на квартиру, ЖСК обязан выполнить свои договорные обязательства перед членом кооператива, а именно: передать ему квартиру в собственность. Такая передача осуществляется различными путями, наиболее популярный из них - заключение между кооперативом и членом кооператива договора мены, предметом которого является обмен квартиры на пай (его часть) в кооперативе.

Судьба ЖСК после выполнения обязательств перед своими членами может быть различной. Самым оптимальным вариантом является реорганизация жилищно-строительного кооператива в объединение сособственников многоквартирного дома. Порядок такой реорганизации регламентирован статьей 5 Закона Украины «Об объединениях сособственников многоквартирного дома».

Сергей Чаплян


Рубрика: Недвижимость

E-mail: