505-01-08 Гаряча лінія    
info@lawyers.in.ua
м. Київ, бул. Т. Шевченка, 33-б
Юридичний блог
Публікації

16/04/2014

Уряд пропонує класифікувати медичні установи

У Верховну раду України внесений урядовий законопроект під № 3850 про заклади охорони здоров'я та медичне обслуговування. Даним законом вирішено визначити особливості роботи господарюючих...

06/12/2013

Адвокати не можуть отримати інформацію з обмеженим доступом

Зовсім недавно набув чинності Закон України «Про адвокатуру та адвокатську діяльність» (Закон). Статтею 20 цього Закону передбачено право адвоката звертатися з адвокатськими...

29/11/2013

ВССУ нагадав про застосовне право при розгляді судами спорів про спадкування нерухомого майна

Чи існують сьогодні правові механізми, що дозволяють прийняти спадщину, яку було відкрито багато років тому, але ніким з колишніх спадкоємців так і не було прийнято? Може змінитися не одне...

Всі публікації

Будуємо житло за допомогою житлово-будівельного кооперативу

25/03/2013

В даний час на будівельному ринку житлової нерухомості присутня безліч різних схем для залучення грошових коштів інвесторів. Серед існуючих способів інвестування все більшої популярності набирають схеми з використанням житлово-будівельних кооперативів (ЖБК). Дана тенденція викликана відносною економічністю і простотою цієї схеми, а ще можна домогтися істотної податкової оптимізації.

В рамках закону

Почнемо з того, що нелюбима будівельниками частина 3 статті 4 Закону України «Про інвестиційну діяльність» у діючій нині редакції передбачає як уже звичні нам фонди фінансування будівництва (ФФБ), фонди операцій з нерухомістю, інститути спільного інвестування та цільові облігації, так і можливість інвестування з використанням інших способів, правда, із застереженням: способи ці встановлюються виключно законами. До таких можна віднести і ЖБК, правовий статус яких визначається Цивільним кодексом (ЦК) України (основним актом цивільного законодавства) і Законом України «Про кооперацію» (норми якого носять спеціальний характер).

У відповідності зі статтею 94 Господарського кодексу України кооперативи як добровільні об'єднання громадян з метою спільного вирішення ними економічних, соціально-побутових та інших питань можуть створюватися у різних сферах. Закон України «Про кооперацію» в залежності від цілей діяльності виділяє виробничі (мета - отримання прибутку), обслуговуючі (мета - надання послуг, інших благ членам кооперативу або ж третім особам з метою задоволення господарських потреб) і споживчі кооперативи (мета - задоволення споживчих потреб його членів). В залежності від напрямків діяльності виділяються кооперативи житлово-будівельні, садово-городні, гаражні, торгово-закупівельні, транспортні, освітні, туристичні, медичні та інші.

Визначення житлово-будівельного кооперативу ми можемо знайти в Правилах утримання жилих будинків та прибудинкових територій, затверджених наказом Державного комітету з питань житлово-комунального господарства від 17 травня 2005 року № 76. Згідно з цим визначенням, житлово-будівельний кооператив - юридична особа, утворена фізичними та / або юридичними особами, які добровільно об'єдналися на підставі їх майнових внесків для участі в будівництві або реконструкції житлового будинку (будинків) і наступної його (їх) експлуатації.

Наші адвокати в сфері нерухомості впевнені, що членство в ЖБК може бути як повноправним, так і асоційованим (слово «повноправний» в цій статті використовується для зручності, оскільки в термінології Закону України «Про кооперацію» йдеться про членство та асоційоване членство). Як повноправний, так і асоційований член кооперативу зобов'язаний внести пай у грошовій або майновій формі. Але при цьому якщо повноправне членство дає право вирішального голосу в кооперативі, то асоційоване - лише право дорадчого голосу.

Важливий нюанс, передбачений статтею 384 ЦК України: будинок, споруджений або придбаний житлово-будівельним кооперативом, є його (ЖБК) власністю. Член ЖБК має право володіння і користування, а за згодою кооперативу - і розпоряджання квартирою, яку він займає в будинку кооперативу, якщо не викупив її. У разі викупу квартири член ЖБК стає її власником. Аналогічні за змістом норми містить стаття 191 Закону України «Про кооперацію».

Отже, кооператив є власником будинку, побудованого за рахунок його членів. Може виникнути резонне запитання: для чого членам кооперативу вкладати кошти, якщо вони не отримають житло у власність? Відповідь проста: дістануть, але для цього потрібно буде виконати низку формальних процедур, про які розповімо нижче.

Механізм залучення коштів

ЖБК створюється засновниками - як фізичними, так і юридичними особами. Мінімальна кількість засновників - не менше трьох, що обумовлено статтею 7 Закону України «Про кооперацію».

Вищий орган управління - загальні збори членів кооперативу. Оскільки всі члени кооперативу (повноправні) мають право голосу на загальних зборах, оптимальний варіант для забудовника - організація залучення покупців на засадах асоційованого членства.

Між ЖБК та інвестором (асоційованим членом) укладається договір про пайову участь у кооперативі, згідно з яким асоційований член вносить у кооператив пайовий внесок з метою отримання квартири у власність після введення житлового будинку в експлуатацію.

Нюанси оподаткування
Відповідно до підпункту «е» пункту 157.1. статті 157 Податкового кодексу (ПК) України ЖБК може бути зареєстрований неприбутковою організацією. І в цьому випадку згідно з пунктом 157.8 статті 157 ПК України від оподаткування звільняються доходи, отримані у вигляді внесків, коштів або майна, які призначені для забезпечення основної діяльності та у вигляді пасивних доходів. Простіше кажучи, отримання кооперативом пайового внеску від члена або асоційованого члена не обкладається податком на прибуток.

Що стосується ПДВ, то варто згадати, що відповідно до підпункту 196.1.1 пункту 196.1 статті 196 ПК України не є об'єктом оподаткування операції з випуску і розміщення в будь-яких формах управління та продажу (погашення, викупу) корпоративних прав, виражених в інших, ніж цінні папери, формах. Пай в кооперативі - одна з форм існування корпоративних прав. Таким чином, внесення пайового внеску в кооператив в обмін на корпоративні права не є об'єктом оподаткування ПДВ.

Разом з тим, якщо ЖБК здійснює оподатковувані операції (наприклад, продає невикористані будівельні матеріали) і їх обсяг перевищить 300 тис. грн., ЖБК буде зобов'язаний зареєструватися платником ПДВ. Втім, на оподаткування пайових внесків це ніяк не вплине.

А що в підсумку?

Після введення в експлуатацію житлового будинку асоційованих членів кооперативу необхідно прийняти у повноправні члени, що оформляється протоколом загальних зборів членів кооперативу.

Враховуючи вимоги статті 384 ЦК України, первинне право власності на квартири оформляється на ЖБК.

Придбавши право власності на квартиру, ЖБК зобов'язаний виконати свої договірні зобов'язання перед членом кооперативу, а саме: передати йому квартиру у власність. Така передача здійснюється різними шляхами, найбільш популярний з них - укладення між кооперативом і членом кооперативу договору міни, предметом якого є обмін квартири на пай (його частину) у кооперативі.

Доля ЖБК після виконання зобов'язань перед своїми членами може бути різною. Найоптимальнішим варіантом є реорганізація житлово-будівельного кооперативу в об'єднання співвласників багатоквартирного будинку. Порядок такої реорганізації регламентований статтею 5 Закону України «Про об'єднання співвласників багатоквартирного будинку».

Сергій Чаплян

___________________________
Совет дня. С наступлением первых теплых дней хочется выбираться на природу поближе к реке. В связи с этим может возникнуть необходимость посетить специализированный сайт по продаже моторов для лодок. Вот, например, у компании «Капитан» основная специализация это - продажа моторов для лодок в Киеве. На их сайте - http://kapitan.ua можно найти различные моторы для лодок и дополнительные аксессуары. Отдых у воды это лучшее время препровождения!


Рубрика: Нерухомість

E-mail: