Письмо Минрегионстроя от 10.01.2011 г. № 23-16/7/0/7-11
На сегодня законодательное урегулирование вопросов самовольного строительства регламентируется нормами статьи 376 Гражданского кодекса Украины (ГКУ).
Согласно нормам части первой статьи 376 ГКУ жилой дом, здание, сооружение, другое недвижимое имущество считают самовольным строительством, если они построены или строятся на земельном участке, что не был отведен для этой цели, или без надлежащего разрешения или должным образом утвержденного проекта, или с существенными нарушениями строительных норм и правил.
Как показывают разъяснительные материалы Высшего хозяйственного суда Украины от 01.01.2010 «Обобщение судебной практики рассмотрения хозяйственными судами дел по спорам, связанным с земельными правоотношениями» (см. пункт 3.2 «Самовольное строительство») и Апелляционного суда г. Киева от 01.01.2010 «Обобщение судебной практики разрешения гражданских дел, связанных с самовольным строительством, реконструкцией и перепланировкой объектов недвижимости», для вынесения судебного решения о сносе самовольно построенных объектов отсутствие только одного разрешительного документа в сфере строительства - разрешения на выполнение строительных работ, - как правило, не является достаточным основанием для принятия такого решения.
Прежде всего, судом учитывается наличие у ответчика документов:
1) на право владения или пользования земельным участком, на котором осуществлено строительство;
2) подтверждение согласия собственника земельного участка на размещение объекта строительства на его земельном участке в случае осуществления строительства пользователем данного земельного участка;
3) решение соответствующего государственного органа о предоставленном предварительного согласия на размещение на земельном участке объекта строительства и разработку проекта землеотвода для такого строительства;
4) разработанной и в установленном порядке утвержденной проектной документации на строительство объекта;
5) подтверждение соответствия законченного строительством объекта требованиям строительных норм и правил и подтверждение прав собственности на построенный объект (относительно зданий и хозяйственных построек, сооруженных до 5 августа 1992 года, существует Временный порядок принятия в эксплуатацию законченных строительством частных жилых домов усадебного типа , дачных и садовых домов с хозяйственными сооружениями и зданиями, построенных без разрешения на выполнение строительных работ, утвержденный постановлением Кабинета Министров Украины от 09.09.2009 № 1035, пунктом 3 которого определен упрощенный порядок приобретения прав собственности на такие постройки).
Поскольку законодательством предусмотрено право застройщика на узаконивание самовольного строительства путем урегулирования прав собственности на земельный участок или его пользование, оформления соответствующих разрешительных документов и проектной документации на строительство, устранение допущенных нарушений строительных норм и правил при строительстве объекта, выполнения других требований, установленных действующим законодательством (уплата штрафных санкций и т.д.), судебное решение о сносе самовольно построенных объектов принимается как окончательный способ, когда застройщик не может в установленный срок устранить допущенные им нарушения.
Обращаем внимание, что нормами законопроекта «О регулировании градостроительной деятельности» (регистрационный номер № 7418 от 02.12.2010) предусмотрено урегулирование проблемных вопросов по сносу самовольно построенных объектов градостроительства.
Так, частью первой указанного законопроекта предусматривается, что в случае выявления факта самовольного строительства объекта градостроительства, перестройка которого в целях устранения существенного отклонения от проекта или устранения нарушений прав и интересов других лиц, существенного нарушения строительных норм невозможна, должностное лицо соответствующего инспекции государственного архитектурно-строительного контроля выдает лицу, которое осуществило (осуществляет) такое строительство, предписание об устранении нарушений требований законодательства в сфере градостроительной деятельности, государственных строительных норм, стандартов и правил по определению срока для добровольного исполнения предписания.
В случае если лицо в установленный срок добровольно не выполнило требования, установленные в предписании, инспекция подает иск в суд о сносе самовольно построенного объекта за счет лица, которое осуществило (осуществляет) такое самовольное строительство.
Судебная практика разрешения гражданских дел, связанных с самовольным строительством, обобщается судами соответствующей юрисдикции. Указанные обобщения (в том числе и упомянутые выше) размещаются на официальном сайте Минюста, на сайте информационно-аналитического центра «ЛИГА» и т.д. и, соответственно, являются общедоступными для ознакомления как субъектов права, так и субъектов строительной деятельности.
КОММЕНТАРИЙ СПЕЦИАЛИСТА
Письмо, которое комментируется появилось в ответ на такой вопрос: является ли отсутствие разрешительных документов на строительство основанием для предъявления требования о сносе самовольно построенных объектов?
Напомним, что согласно ч. 1 ст. 376 Гражданского кодекса Украины (далее - ГК) жилой дом, здание, сооружение, другое недвижимое имущество считаются самовольным строительством, если они построены или строятся на земельном участке, который не был отведен для этой цели, или без надлежащего разрешения или должным образом утвержденного проекта, или с существенными нарушениями строительных норм и правил. В случае существенного отклонения от проекта, что противоречит общественным интересам или нарушает права других лиц, существенного нарушения строительных норм и правил суд по иску соответствующего органа государственной власти или органа местного самоуправления может вынести решение, которым обяжет лицо, осуществившее (осуществляющее) строительство, провести соответствующую перестройку. Если проведение такой перестройки является невозможным или лицо, которое осуществило (осуществляет) строительство, отказывается от ее проведения, такое недвижимое имущество по решению суда подлежит сносу за счет лица, которое осуществило (осуществляет) строительство. Лицо, которое осуществило (осуществляет) самовольное строительство, обязано возместить расходы, связанные с приведением земельного участка к предыдущему состоянию) (ч. 7 ст. 376 ГК).
Принимая во внимание приведенные выше положения, судебная практика исходит из того, что сам факт отсутствия разрешительной документации не является основанием для принятия решения о сносе объекта самовольного строительства (см. постановление ВХСУ от 30.03.2009 г. по делу № 2-1/8388-2008). При этом в обобщении судебной практики рассмотрения хозяйственными судами дел по спорам, связанным с земельными правоотношениями (письмо ВХСУ от 01.01.2010 г.), Высший хозяйственный суд Украины высказался несколько жестче, заметив: если при разрешении спора судом будет установлено, что ответчик не имеет надлежащего разрешения, а также нет должным образом утвержденного проекта на строительство объекта градостроительства, то такие обстоятельства являются основанием для вывода о том, что ответчиком осуществлено самовольное строительство на спорном земельном участке, а следовательно, указанное имущество в соответствии с действующим законодательством подлежит сносу. Однако и в этом случае ВХСУ делает оговорку, что это не единственный факт, который подлежит установлению в подобных делах, а применение ч. 7 ст. 376 ГК отдельно в этом письме вообще не рассматривает.
Аналогичную приведенной выше позицию занимает и Минрегионстрой в комментируемом письме. Министерство отмечает: поскольку законодательством предусмотрено право застройщика на узаконивание самовольного строительства, то снос «самостроя» является крайней мерой, когда застройщик в установленный срок не может устранить допущенные нарушения.
Кроме того, в комментируемом письме, Минрегионстрой ссылается на проект Закона Украины «О регулировании градостроительной деятельности» (рег. № 7418), который, по мнению Министерства, направлен на решение проблемных вопросов, связанных со сносом объектов самовольного строительства. Заметим: во-первых, указанным законопроектом усиливается ответственность за самовольное строительство, а во-вторых, этот закон принят 17.02.2011 г. с учетом предложений Президента Украины.
Дмитрий Вовк
