Как известно, одним из объектов гражданских прав, являются недвижимые вещи ст. 177, 181 ГК Украины. Можно с уверенностью сказать, что объекты незавершенного строительства это специфическая недвижимость. Ключевая их особенность - до завершения строительства лицо считается лишь собственником материалов и оборудования, которые использовались в процессе строительства ч. 3 ст. 331 ГК Украины.
Указанная выше норма не определяет момента, с которого строительство считается завершенным, то есть когда объект приобретает статус недвижимости. В тоже время, согласно ч. 2 ст. 331 ГК Украины, право собственности на вновь созданное недвижимое имущество (жилые здания, строения, сооружения и т.п.) возникает с момента завершения строительства (создания имущества), принятия недвижимого имущества в эксплуатацию и регистрации права собственности.
Однако в случае необходимости, собственник материалов и оборудования, которые используются в процессе строительства на основании ч. 3 ст. 331 ГК Украины, может распорядиться объектом незавершенного строительства. Для этого необходимо зарегистрировать право собственности на объект незавершенного строительства. Регистрация может быть осуществлена на основании документов, подтверждающих право собственности или пользования земельным участком, проектно-сметной документацией и документов, которых содержится описание объекта незавершенного строительства.
Хочу отметить, что ранее эта норма была «мертвой», просто не было порядка ее реализации. В данный момент такой порядок существует. С ним можно ознакомиться в IV разделе Временного положения о порядке государственной регистрации права собственности и иных вещных прав на недвижимое имущество (Приказ Минюста Украины № 1692/5 от 28 июля 2010 года).
В случае совершения последующих операций с объектами незавершенного строительства государственная регистрация права собственности на данный объект будет проводится с учетом пп. 4.2 и 4.3 Временного положения. Таким образом, для регистрации права собственности на приобретенный объект незавершенного строительства покупатель должен предоставить документы, которые подтверждают его право на земельный участок, на котором построен объект и разрешительную документацию. В данном случае может понадобиться профессиональное сопровождение сделок с недвижимостью.
Нюанс в том, что после заключения договора купли-продажи объекта незавершенного строительства у покупателя не будет документов, подтверждающих его право на землю.
Всем известна норма ст. 120 Закона Украины, которая говорит, что к лицу, которое приобрело объект недвижимости, переходит и право на землю под ним, но на практике это далеко не так. Статью о том, что право на земельный участок возникает с момента государственной регистрации, никто не отменял (ст. 125 ЗК Украины). Более того, данную норму просто нельзя отменять. Стоит отметить, что договор купли-продажи объекта незавершенного строительства не является правоустанавливающим документом на земельный участок, и на его основании нельзя зарегистрировать землю на нового собственника недвижимости.
Если объект недвижимости находится на земельном участке, который находится в собственности у продавца объекта незавершенного строительства, то проблема будет только в разрезе ускорения регистрации земельного участка. А вот если продавец был только арендатором, или, еще хуже, постоянным пользователем земли, ситуация намного усложняется.
Покупатель недвижимости должен заключить договор аренды земельного участка, чтобы у него возникло право аренды на землю.
Фактически право аренды было приравнено к вещному. Ст. 16, 30 Закона Украины «Об аренде земли» и ст. 792 ГК Украины не были изменены. Учитывая данное обстоятельство, для расторжения договора и заключения нового договора аренды земли, необходимо получить согласие арендодателя.
Таким образом, проблем быть не должно, если земля находится в частной собственности. Одновременно с заключением договора купли-продажи недостроенного объекта можно «перезаключить» и договор аренды земельного участка.
Также бывают случаи, когда решения вопроса можно ждать годами, если земля является собственностью государства. А вот в 99% случаев, права постоянного пользования вообще не может быть переоформлено на покупателя, ведь субъектный состав данных правообладателей ограничен ч. 2 ст. 92 ЗК Украины. В данном случае собственник объекта незавершенного строительства должен либо арендовать земельный участок под ним, либо выкупить.
На строительство объекта незавершенного строительства, покупателю необходимо будет переоформить все разрешительные документы.
Таким образом, у покупателя, который приобрел недостроенный объект недвижимости, фактически длительный период времени будет отсутствовать право собственности на данный объект. Пока новый собственник будет оформлять необходимые документы для регистрации его права собственности на данный объект по обязательствам продавца может быть наложен арест. Такая практика существует. В данном случае БТИ, даже при наличии всего комплекта документов, откажет в регистрации права собственности (хотя данные действия будут незаконными п. 3.1, 3.5 Временного положения). В данном случае, покупатель будет вынужден оспаривать эти действия в судебном порядке.
Стоит также отметить, что не соответствуют ч. 3 ст. 331 ГК Украины нормы Временного положения, которые требуют осуществления регистрации права собственности на объект незавершенного строительства по процедуре первичной регистрации.
Так, ч. 3 ст. 331 ГК Украины содержит норму о первичной регистрации права на объект незавершенного строительства. После того как право собственности на объект незавершенного строительства будет зарегистрировано, в понимании ч. 3 ст. 331 ГК Украины, он будет являться объектом недвижимости, а не совокупностью материалов. Таким образом, право собственности на данный объект недвижимости должно быть зарегистрировано без предоставления правоустанавливающих документов на земельный участок и разрешительных документов на строительство. Исключением могут стать только те случаи, если новый собственник продолжит вести строительные работы, но в таком случае у него будут все необходимые документы.
С 2012 года регистрация прав на недвижимое имущество проводиться по новой процедуре, которая утверждена Порядком государственной регистрации прав на недвижимое имущество и их обременении, (Постановление КМУ № 703от 22 июня 2011 года) в котором нет ссылки на то, что регистрация права собственности при последующем отчуждении должна проводится в том же порядке, что и первичная регистрация ст. 72-77.
В конце статьи хочется отметить, что регистрация права собственности на объект незавершенного строительства возможна и без переоформления прав на землю и разрешительной документации, однако это будет сделать не просто.
