Як відомо, одним з об'єктів цивільних прав, є нерухомі речі ст. 177, 181 ЦК України. Можна з упевненістю сказати, що об'єкти незавершеного будівництва це специфічна нерухомість. Ключова їх особливість - до завершення будівництва особа вважається лише власником матеріалів та обладнання, які використовувалися в процесі будівництва ч. 3 ст. 331 ЦК України.
Зазначена вище норма не визначає моменту, з якого будівництво вважається завершеним, тобто коли об'єкт набуває статусу нерухомості. У той же час, згідно ч. 2 ст. 331 ЦК України, право власності на новостворене нерухоме майно (житлові будинки, будівлі, споруди тощо) виникає з моменту завершення будівництва (створення майна), прийняття нерухомого майна до експлуатації та реєстрації права власності.
Однак у випадку необхідності, власник матеріалів і обладнання, які використовуються в процесі будівництва на підставі ч. 3 ст. 331 ЦК України, може розпорядитися об'єктом незавершеного будівництва. Для цього необхідно зареєструвати право власності на об'єкт незавершеного будівництва. Реєстрація може бути здійснена на підставі документів, що підтверджують право власності або користування земельною ділянкою, проектно-кошторисною документацією та документів, які містять опис об'єкта незавершеного будівництва.
Хочу зазначити, що раніше ця норма була «мертвою», просто не було порядку її реалізації. В даний момент такий порядок існує. З ним можна ознайомитися в IV розділі Тимчасового положення про порядок державної реєстрації права власності та інших речових прав на нерухоме майно (Наказ Мін'юсту України № 1692/5 від 28 липня 2010 року).
У разі вчинення подальших операцій з об'єктами незавершеного будівництва державна реєстрація права власності на даний об'єкт буде проводиться з урахуванням пп. 4.2 та 4.3 Тимчасового положення. Таким чином, для реєстрації права власності на придбаний об'єкт незавершеного будівництва покупець повинен надати документи, які підтверджують його право на земельну ділянку, на якій побудований об'єкт і дозвільну документацію. В даному випадку може знадобитися професійний супровід угод з нерухомістю.
Нюанс в тому, що після укладення договору купівлі-продажу об'єкта незавершеного будівництва у покупця не буде документів, що підтверджують його право на землю.
Всім відома норма ст. 120 Закону України, яка говорить, що до особи, яка придбала об'єкт нерухомості, переходить і право на землю під ним, але на практиці це далеко не так. Статтю про те, що право на земельну ділянку виникає з моменту державної реєстрації, ніхто не відміняв (ст. 125 ЗК України). Більше того, цю норму просто не можна скасовувати. Варто зазначити, що договір купівлі-продажу об'єкта незавершеного будівництва не є правовстановлюючим документом на земельну ділянку, і на його підставі не можна зареєструвати землю на нового власника нерухомості.
Якщо об'єкт нерухомості перебуває на земельній ділянці, яка знаходиться у власності у продавця об'єкта незавершеного будівництва, то проблема буде тільки в розрізі прискорення реєстрації земельної ділянки. А от якщо продавець був тільки орендарем, або, ще гірше, постійним користувачем землі, ситуація набагато ускладнюється.
Покупець нерухомості повинен укласти договір оренди земельної ділянки, щоб у нього виникло право оренди на землю.
Фактично право оренди було прирівняне до речового. Ст. 16, 30 Закону України «Про оренду землі» і ст. 792 ЦК України не були змінені. Враховуючи дану обставину, для розірвання договору та укладення нового договору оренди землі, необхідно отримати згоду орендодавця.
Таким чином, проблем бути не повинно, якщо земля знаходиться в приватній власності. Одночасно з укладанням договору купівлі-продажу недобудованого об'єкта можна «переукласти» і договір оренди земельної ділянки.
Також бувають випадки, коли вирішення питання можна чекати роками, якщо земля є власністю держави. А от в 99% випадків, права постійного користування взагалі не може бути переоформлено на покупця, адже суб'єктний склад даних правовласників обмежений ч. 2 ст. 92 ЗК України. У даному випадку власник об'єкту незавершеного будівництва повинен або орендувати земельну ділянку під ним, або викупити.
На будівництво об'єкта незавершеного будівництва, покупцеві необхідно буде переоформити всі дозвільні документи.
Таким чином, у покупця, який придбав недобудований об'єкт нерухомості, фактично тривалий період часу буде відсутня право власності на даний об'єкт. Поки новий власник буде оформляти необхідні документи для реєстрації його права власності на даний об'єкт за зобов'язаннями продавця може бути накладено арешт. Така практика існує. В даному випадку БТІ, навіть при наявності всього комплекту документів, відмовить у реєстрації права власності (хоча дані дії будуть незаконними п. 3.1, 3.5 Тимчасового положення). В даному випадку, покупець буде змушений оскаржувати ці дії в судовому порядку.
Варто також відзначити, що не відповідають ч. 3 ст. 331 ЦК України норми Тимчасового положення, які вимагають здійснення реєстрації права власності на об'єкт незавершеного будівництва за процедурою первинної реєстрації.
Так, ч. 3 ст. 331 ЦК України містить норму про первинну реєстрацію права на об'єкт незавершеного будівництва. Після того як право власності на об'єкт незавершеного будівництва буде зареєстровано, в розумінні ч. 3 ст. 331 ЦК України, він буде об'єктом нерухомості, а не сукупністю матеріалів. Таким чином, право власності на даний об'єкт нерухомості має бути зареєстровано без надання правовстановлюючих документів на земельну ділянку та дозвільних документів на будівництво. Винятком можуть стати лише ті випадки, якщо новий власник продовжить вести будівельні роботи, але в такому випадку у нього будуть всі необхідні документи.
З 2012 року реєстрація прав на нерухоме майно проводиться за новою процедурою, яка затверджена Порядком державної реєстрації прав на нерухоме майно та їх обтяжень, (Постанова КМУ № 703 від 22 червня 2011) в якому немає посилання на те, що реєстрація права власності при подальшому відчуженні повинна проводиться в тому ж порядку, що і первинна реєстрація ст. 72-77.
В кінці статті хочеться відзначити, що реєстрація права власності на об'єкт незавершеного будівництва можлива і без переоформлення прав на землю та дозвільної документації, однак це буде зробити не просто.
