З моменту набрання чинності Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» у фахівців в цій сфері виникло чимало проблем.
Всі актуальні питання, пов’язані з нерухомістю і будівництвом, 22 березня ц.р. обговорили учасники I Конференції з нерухомості та будівництва Асоціації правників України (АПУ).
Відкриваючи захід, президент АПУ Валентин Загарія назвав найбільшою проблемою, з якою до юристів звертаються клієнти, порядок реєстрації прав на нерухоме майно.
Г-н Загарія висловив сподівання, що дана конференція стане щорічним майданчиком, на якому фахівці з нерухомості та земельного права будуть обговорювати насущні проблеми, що виникають у цій сфері.
Також зі вступним словом виступив Тімур Бондарєв, керуючий партнер, керівник практики нерухомості і будівництва АТ Arzinger. Він зазначив, що нерухомість - це дуже широка галузь, до юристів пред’являється великий перелік вимог, оскільки хороший спеціаліст зобов’язаний володіти знаннями в багатьох галузях права.
Перша сесія конференції була присвячена змінам в процедурі реєстрації прав власності на нерухомість.
Про основні проблеми, з якими стикається Реєстраційна служба України, розповів начальник служби Ярослав Андрієнко. Однією з таких проблем, на думку пана Андрієнко, є реєстрація права на кооперативне майно та об’єкти незавершеного будівництва. Зокрема, технічний паспорт на об’єкт незавершеного будівництва не виготовляється, хоча є обов’язковим документом для реєстрації прав. «Єдиний вихід з такої ситуації - оскарження дій державного реєстратора, у разі якщо заявник доведе в суді, що дійсно такий документ не можна надати. Крім того, цю проблему в подальшому можна вирішити шляхом зміни формулювання. Так, передбачається, що це буде не технічний паспорт, а документ, що підтверджує стан готовності або стан об’єкта незавершеного будівництва», - підкреслив він.
У свою чергу, президент Асоціації «Земельна спілка України» Андрій Кошиль зупинився на основних новелах реєстрації земельних ділянок після 1 січня 2013 року.
Як зазначив доповідач, основна проблема полягає в тому, що система ведення земельного кадастру сьогодні недосконала і досить сира. У зв’язку з цим реєстратори дуже часто стикаються з різними технічними проблемами. Більш того, зараз не тільки реєстратори, але і, наприклад, нотаріуси з нетерпінням очікують введення функції електронного обміну інформацією.
«Практичні аспекти укладення угод з нерухомим майном в розрізі реформи державної реєстрації прав на землю» - такою була тема доповіді керівника практики земельного права та нерухомості АК «Легітимус» Віталія Сигидин.
Він зазначив, що в результаті прийняття закону та внесення змін до низки нормативних актів спростилася процедура здійснення державної реєстрації прав та їх обтяжень, зокрема, це пов’язано в більшості випадків зі скасуванням обов’язкового поновлення відомостей технічної інвентаризації.
«З одного боку, зменшилася кількість необхідних дій і спростилася процедура реєстрації, а з іншого - держава перестала контролювати власників нерухомості на предмет їх не зовсім законних дій щодо перепланування та реконструкції», - вважає Віталій Сигидин.
Він також упевнений, що, незважаючи на необов’язковість, проводити технічну інвентаризацію об’єкта нерухомості все-таки слід. Також він вважає, що перед укладанням договору необхідно зобов’язати власника підконтрольно проводити технічну інвентаризацію об’єкта, що відчужується або передається в іпотеку. При цьому бажано, щоб інвентаризацію проводили БТІ.
В рамках другої сесії учасникам представилася можливість ознайомитися із судовою практикою та особливостями оренди нерухомості.
Суддя Вищого господарського суду України Лариса Рогач розповіла про судову практику розгляду господарських спорів, пов’язаних з укладенням, виконанням та припиненням договору оренди. Вона зазначила, що сьогодні готується постанова пленуму Вищого господарського суду України, яким будуть максимально врегульовані проблемні аспекти. Наприклад, одним з таких питань є конкуренція норм цивільного та господарського права. Крім того, у спорах про визнання договорів недійсними виникає питання, як поступати в тих ситуаціях, коли позов подається після закінчення терміну дії договору. Але якщо такі позови не будуть розглядатися, можуть виникнути випадки зловживання однієї зі сторін договору.
Також вона зазначила, що сьогодні немає єдиної думки про те, як повинен проходити процес реєстрації продовження договору оренди на п’ять років. Є думка, що це відбувається автоматично, хоча така пролонгація повинна супроводжуватися певним документом.
Не менш важливим аспектом у сфері нерухомості є і звернення стягнення на предмет іпотеки. Так, основні проблеми в цій сфері озвучив керівник юридичного департаменту ПАТ «ПУМБ» Олег Заморський.
У своєму виступі пан Заморський зазначив, що іпотека має як позитивний аспект, так і негативний. Зокрема, до позитивного можна віднести те, що іпотека є важливим інструментом фінансування житлового будівництва. З іншого боку - вона є одним з факторів глибокої фінансової кризи.
Державний контроль та нові тенденції у будівництві, а також питання інвестицій в нерухомість учасники заходу обговорили в рамках останніх двох сесій.
Джерело «Юридична практика»
