Напередодні впровадження реформи державної реєстрації прав на нерухоме майно співтовариство активно обговорювало, по-перше, чи дійсно нова система призведе до довгоочікуваного спрощенню процедури оформлення прав на нерухомість, і, по-друге, наскільки розтягнеться так званий «перехідний період» - неодмінний атрибут будь-якої реформи, на який краще відкласти укладення угод з нерухомістю або оформлення своїх прав.
Як показала практика, півроку виявилося недостатньо, і реєстрація права власності, похідних прав та обтяжень - все ще досить витратна за часом і зусиллям процедура, а очікуване «покращення» поки не настало.
І якщо такі труднощі, як, наприклад, величезні черги, викликані традиційно слабкою пристосованістю українських державних структур до надання послуг громадянам, то ряд інших проблем можуть бути вирішені тільки шляхом оперативного прийняття змін до законодавства.
Зіштовхнутися з практикою
Плануючи здійснення державної реєстрації речових прав в органах державної реєстрації або ж у нотаріуса, насамперед не варто орієнтуватися на встановлені законодавством терміни і мита. На практиці напевно доведеться зіткнутися з необхідністю подачі додаткових документів, підготовка яких займе додатковий час і спричинить за собою супутні витрати. Приміром, якщо планується операція з нерухомістю, право власності на яку виникло до 2010 року та у зв'язку з цим не було зареєстровано в електронному реєстрі БТІ, обачний нотаріус, швидше за все, попередньо зробить запит в БТІ про власника майна і лише після надання відповідної довідки - підтвердження погодиться оформляти угоду.
У разі реєстрації речових прав або обтяжень в реєстраційній службі, крім «офіційних» 239 грн. (119 грн. - Державне мито за проведення державної реєстрації та 120 грн. - Плата за одержання витягу), потрібно також враховувати витрати на нотаріальні копії документів, що подаються. Згідно з частиною 3 статті 16 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» (Закон) разом із заявою про державну реєстрацію подаються оригінали документів, їх копії, засвідчені в установленому порядку. Роз'яснення щодо порядку посвідчення копій містяться в листі Державної реєстраційної служби № 43-06-15-13 від 7 лютого 2013 року. Так, лише для документів, що засвідчують особу заявника, тобто паспорта, ідентифікаційного коду і т.д., досить особистого підпису заявника, її ініціалів та прізвища з відміткою «Згідно з оригіналом» і датою посвідчення копії. А ось правовстановлюючі документи на нерухоме майно, довіреності мають бути нотаріально посвідчені. Засвідчені в установленому порядку копії, які будуть зберігатися в матеріалах реєстраційної справи, фактично знімають з реєстраторів відповідальність за встановлення відповідності копій оригіналам і покликані вберегти від можливого виникнення в майбутньому спорів.
Оформлення речових прав та обтяжень на земельні ділянки - особливо складна процедура у зв'язку з необхідністю отримання витягів з Державного земельного кадастру (ДЗК). Незважаючи на передбачене законодавством право доступу нотаріусів до кадастру, фактична можливість отримувати інформацію про земельні ділянки до цих пір відсутня, тому громадянам також доводиться звертатися до територіальних органів Державного агентства земельних ресурсів України. При цьому необхідно бути готовим до того, що витяг з ДЗК дійсний тільки протягом трьох місяців, а його форма (не прошита роздруківка на двох аркушах з печаткою та підписом лише на останньому) не дозволяє оформити нотаріальну копію цього документа. Тому при подачі документів в реєстраційну службу оригінал документа, як правило, залишається у реєстраційній справі.
Якщо наданих документів виявиться все ж недостатньо, Закон передбачає можливість усунення недоліків протягом п'яти днів з моменту отримання заявником письмового повідомлення реєстратора про призупинення розгляду заяви. На практиці деякі державні реєстратори початком п'ятиденного терміну вважають момент винесення відповідного рішення, а не повідомлення, і у заявника фактично не залишається часу на усунення недоліків до ухвалення рішення про відмову. І йому доводиться знову збирати пакет документів для повторної подачі заяви.
Судові «кайдани»
Недотримання п'ятиденного терміну - лише один з багатьох прикладів труднощів, які можуть виникнути у зв'язку з недотриманням реєстраторами норм законодавства. Тому особливо актуальною є можливість оскарження рішень державних реєстраторів.
Українське законодавство передбачає можливість оскарження рішень державних органів чи їх представників у судовому та позасудовому (адміністративному) порядках. Закон, у свою чергу, встановлює можливість оскарження дій або бездіяльності державних реєстраторів, державних кадастрових реєстраторів, нотаріусів та державних виконавців лише в суді. Очевидно, що якщо причиною відмови в реєстрації послужила недостача якогось документа або його копії, людина раціональніше ще раз подасть документи, ніж втягнеться в судову тяганину. Проте, беручи до уваги загальне невдоволення населення і той факт, що відмова у державній реєстрації речового права тягне за собою додаткові витрати (повернення державного мита та плати за витяг у разі відмови з будь-якої, навіть самої незначної причини не передбачено), в недалекому часі можна очікувати появи перших судових позовів на дії і бездіяльність суб'єктів державної реєстрації речових прав.
Як вже згадувалося вище, частина практичних проблем, пов'язаних з державною реєстрацією, можуть і повинні бути усунені шляхом внесення змін до законодавства. На наш погляд, це насамперед стосується необхідності впровадження позасудового ефективного механізму оперативного оскарження дій і бездіяльності суб'єктів реєстрації.
При цьому слід відзначити і деякі позитивні аспекти. Наприклад, зручно відслідковувати статус розгляду заяви про реєстрацію на сайті Державної реєстраційної служби. У той же час доцільно разом з розміщенням статусу «зупинено розгляд» публікувати і причини такого рішення, що дозволило б заявнику більш оперативно усувати недоліки заяви.
Герасименко Станіслав - старший юрист АО Arzinger, м. Київ,
Клочун Наталія - юрист АО Arzinger, м. Київ
