27 липня 2013 року, відразу два закони набрали чинність, ними були внесені зміни в цілий ряд нормативно - правових актів, які регулюють земельні правовідносини. Це закон України «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України у сфері земельних правовідносин щодо спрощення процедури відведення земельних ділянок» № 365- VII та «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо удосконалення процедури відведення земельних ділянок» № 366- VII. Дані законодавчі акти були прийняті 2 липня 2013 року. Даними нормативними документами були змінені правила отримання земельних ділянок у користування та власність, а також уточнено повноваження органів влади при узгодженні землевпорядної документації.
Серед основних змін необхідно відзначити значне спрощення процедури надання в оренду державних і комунальних земельних ділянок, які вже сформовані згідно з даними земельного кадастру та право власності на які зареєстровано в реєстрі речових прав на нерухоме майно. Сьогодні надання таких ділянок у користування без зміни їх цільового призначення здійснюється по одному рішенню органу влади без складання будь-якої землевпорядної документації.
Для відведення ділянки
Найбільш радикальною в рамках останніх змін є можливість розробки проекту відведення земельної ділянки державної або комунальної власності за відсутності дозволу відповідного органу влади.
Згідно з новими правилами, у разі бездіяльності органів влади, а саме: неприйняття своєчасного рішення про надання дозволу на розробку проекту землеустрою або за відсутності мотивованої відмови, замовник має право розробити проект відведення у землевпорядній організації без отримання відповідного дозволу. Про це заявник зобов'язаний письмово повідомити орган, уповноважений розпоряджатися земельною ділянкою.
Зрозуміло, що введення в дію цього положення спрямоване на стимулювання дотримання встановлених законом строків органами влади в ході процедури відводу чи виділу земельної ділянки в натурі. Недоліком такого нововведення є виникнення ризику одночасної розробки декількох проектів відведення одних і тих же земельних ділянок різними особами.
Поряд з цим прийнятими законами встановлено ряд обмежень повноважень органів виконавчої влади та місцевого самоврядування, які погоджують документацію землеустрою. Зокрема, посадовим особам заборонено вимагати від заявників додаткові матеріали і документи, не передбачені Законом України «Про землеустрій». Органи, уповноважені погоджувати проект, відповідно до норм Земельного кодексу (ЗК) України не можуть залучати до розгляду будь-які організації, установи, органи влади і вимагати надання погоджень проекту згаданими суб'єктами.
Також неправомірними визнані вимоги з боку органів влади до заявників з приводу проведення будь-яких додаткових досліджень, експертиз або інших робіт, не передбачених законом.
На практиці до набрання чинності названих законів досить поширеними були вимоги відповідних органів влади про надання додаткових висновків та актів різних організацій та установ. Наприклад, органи охорони культурної спадщини вимагали результати археологічних досліджень ділянки, а органи охорони навколишнього природного середовища - акти обстеження зелених насаджень і т.д.
Іноді в певній місцевості формувався негласний порядок послідовності надання погоджень проекту відведення компетентними органами. В даний момент чітко визначено, що кожен орган розглядає проект землеустрою самостійно і не може вимагати попереднього узгодження проекту іншими органами. Винятком є лише узгодження з органами земельних ресурсів, яке в будь-якому випадку виходить у першочерговому порядку.
Нові повноваження
З прийняттям вищевказаних законів у ЗК України чітко визначено перелік відповідних архітектурних відділів районних, Київської, Севастопольської держадміністрацій, узгодження проектів з якими необхідно у разі відведення земельної ділянки під будівництво (або вже забудованої земельної ділянки), залежно від його розташування.
Крім того, серед повноважень місцевих держадміністрацій з'явилися такі, як узгодження проектів встановлення меж адміністративно - територіальних одиниць, а також матеріалів інвентаризації земель в частині відповідності такої документації законодавству у сфері містобудування та архітектури, охорони культурної спадщини.
У зв'язку з ліквідацією територіальних управлінь охорони навколишнього природного середовища , які входили в структуру Мінприроди, і передачею їх повноважень обласним, Київській, Севастопольській міським держадміністраціям, органу виконавчої влади Автономної Республіки Крим, прийнятими законами визначені природоохоронні органи, з якими узгоджуються проекти відведення за наявності відповідних підстав, визначених статтею 1861 ЗК України.
До всіх адміністративних послуг з узгодження проектів землеустрою тепер офіційно можна отримати доступ в центрах надання адміністративних послуг або за допомогою Єдиного державного інтернет - порталу адміністративних послуг. Поряд з цим такі послуги надаються в обов'язковому порядку центральними органами виконавчої влади за місцем розташування земельної ділянки через територіальні органи, створені за таким же принципом - у районах, містах обласного, республіканського (АРК) значення і як міжрегіональні (повноваження яких поширюються на декілька адміністративно - територіальних одиниць), у разі відсутності таких - територіальними органами, створеними в АР Крим, областях, містах Києві та Севастополі, а за відсутності останніх - безпосередньо центральними органами виконавчої влади.
Нововведення не залишили без уваги і правила користування даними Державного земельного кадастру (ДЗК). Згідно з останніми змінами, при необхідності отримати витяг з ДЗК необов'язково звертатися до реєстратора за місцем розташування земельної ділянки. Такий витяг може бути видано будь-яким державним кадастровим реєстратором незалежно від місця розташування земельної ділянки.
Робота над помилками
Характеризуючи останні нововведення, не можна не віддати належне спробам народних депутатів прийнятими актами виправити численні помилки, закладені в Земельному кодексі попередніми змінами.
Так, істотні недоліки ЗК України малися в нормах, якими встановлювалися повноваження Держземагентства та Міністерства аграрної політики та продовольства. Попередня редакція містила таку колізію: різні норми Кодексу одночасно наділяли зазначені держоргани повноваженнями щодо розпорядження державними сільськогосподарськими землями. Внесеними змінами дані суперечності усунено, а вищевказані повноваження закріплені за Держземагентством.
В цілому представлені закони можна охарактеризувати як позитивні. При цьому деякі нововведення підлягають належної реалізації на практиці, як, наприклад, норма про можливе отримання витягів з ДЗК у будь-якого кадастрового реєстратора незалежно від місцезнаходження ділянки. Інші норми, такі як можливість розробки проекту без дозволу органу влади, несуть в собі ризики виникнення судових позовів і додаткових витрат для потенційних землекористувачів. Крім того, дана норма створює додаткові можливості для зловживань органами влади при розпорядженні землею. Сюди можна віднести умисне ігнорування органом влади заяви про відвід землі і можливість обійти вимогу про обов'язковість проведення земельних торгів в такому випадку.
Усунути зазначені ризики могло б покладання додаткових зобов'язань на органи, уповноважені розпоряджатися державними і комунальними землями, в тому числі в частині забезпечення відкритості інформації у земельній сфері, а також обмеження у сфері розроблення проектів землеустрою без дозволу органів влади.
Софія Слесаренко - молодший юрист ЮК Jurimex, м. Київ
