Інвестування в будівництво багатоповерхових житлових будинків останнім часом стало дуже популярним. Відносно невеликі ціни на квадратний метр нерухомості, елітні райони і, що найголовніше, можливість виплачувати внески за квартиру частинами - все це вигідно для більшості жителів міст. Але чи завжди привабливі пропозиції, які можна побачити в метро або на рекламних щитах, настільки гарні? І які ризики можуть очікувати інвесторів, що вклали свої гроші в будівництво?
Взаємовідносини, пов'язані з інвестуванням в житло, частіше оформляються інвестиційними договорами, рідше - договорами пайової участі у простому товаристві, але їх суть при цьому мало змінюється. Предмет подібних договорів - залучення інвестицій у будівництво житлового будинку. Інвестор зобов'язується здійснити інвестування шляхом оплати його вартості в повному обсязі і за умовами оплати, передбаченим договором. А фірма - забудовник у свою чергу зобов'язується вкладати гроші інвестора в будівництво будинку і в разі виконання інвестором своїх зобов'язань і здачі будинку в експлуатацію надати інвесторові всі необхідні документи для оформлення права власності на квартиру.
Сьогодні істотно збільшилася кількість випадків, коли інвестори залишаються біля розбитого корита - без грошей і без житла. Дуже часто будівництво житлових будинків просто «заморожується» у зв'язку з відсутністю коштів у фірми - забудовника. Також буває, що одна квартира шахрайським шляхом може по кілька разів продаватися різним інвесторам.
Звичайно, можна в судовому порядку розірвати договір і спробувати стягнути кошти, спрямовані на інвестування будівництва, але швидше за все це виявиться марним. Якщо навіть суд ухвалить рішення на користь інвестора, ймовірність того, що у фірми - забудовника будуть підлягати стягненню активи, мізерно мала. Тому краще вибрати інші, більш ефективні способи боротьби за права на житло.
По праву власності
Одним з таких методів може стати визнання права власності на об'єкт інвестування (квартиру в житловому будинку) у разі здачі об'єкта в експлуатацію.
Йдеться про ситуацію, коли будинок вже добудований і зданий в експлуатацію, але інвестори ніяк не можуть туди вселитися. У ряді випадків у фірми - забудовника просто виникають проблеми з оформленням дозвільної документації, але можливо, що забудовник навмисно перешкоджає оформленню таких документів.
Згідно зі статтею 328 Цивільного кодексу (ЦК) України, право власності набувається на підставах, що не заборонені законом, зокрема, із правочинів. У статті 876 ЦК України зазначено, що власником об'єкта будівництва або результату будівельних робіт є замовник, якщо інше не передбачено договором. Таким чином, для визнання права власності на квартиру необхідно, щоб будинок був зданий в експлуатацію, а також слід мати в наявності інвестиційний договір і всі квитанції про сплату інвестиційних внесків. Як свідчить судова практика, суди частіше приймають рішення на користь інвесторів. У своїх рішеннях вони найчастіше відзначають, що оскільки суду надані докази прийняття будинку в експлуатацію, а позивач не має можливості отримати право власності на своє майно у зв'язку з відсутністю у відповідача правовстановлюючих документів, право власності на квартиру має бути визнано за позивачем (інвестором).
Встигнути заздалегідь
Якщо ж житловий будинок ще не введений в експлуатацію, інвестор може спробувати визнати майнові права на об'єкт незакінченого будівництва (об'єкт інвестування).
Згідно з частиною 2 статті 331 ЦК України право власності на новостворене нерухоме майно (житлові будинки, будівлі, споруди) виникає з моменту закінчення будівництва (створення майна). Якщо договором або законом передбачено прийняття нерухомого майна в експлуатацію, право власності виникає з моменту його прийняття в експлуатацію.
Таким чином, виходячи з положень цієї статті, інвестор не зможе визнати право власності на квартиру до введення будинку в експлуатацію.
У безлічі випадків житловий будинок може простояти роками недобудованим. Тому інвестору необхідно зменшити всі можливі ризики того, що його квартира може дістатися комусь ще. Кращим способом буде визнання майнових прав на об'єкт незавершеного будівництва (об'єкт інвестування).
Відповідно до статті 16 ЦК України, кожна особа має право звернутися до суду за захистом свого особистого немайнового та майнового права та інтересу, одним із способів захисту прав та інтересів може бути визнання права на об'єкт інвестування.
Стаття 3 Закону України «Про оцінку майна, майнових прав та професійну оціночну діяльність на Україні» вказує, що майнові права - це будь-які права, пов'язані з майном, відмінні від права власності, у тому числі й ті, які є складовими частинами права власності (права володіння, розпорядження та користування), а також інші специфічні права та право вимоги.
У своїй постанові від 30 січня 2013р. № 6-168цс12 Верховний Суд України визначає майнове право як «право очікування», яке є складовою частиною майна як об'єкта цивільних прав. Майнове право - це обмежене речове право, за яким власник цього права наділений деякими, але не всіма правами власника майна, і яке свідчить про правомочність його власника отримати право власності на нерухоме майно або інше речове право на певне майно у майбутньому.
Тому визнання прав на об'єкт дасть у майбутньому можливість якось ідентифікувати свою квартиру серед інших, якщо на неї буде претендувати інша особа.
Відповідно до пункту 5 статті 7 та статті 4 Закону України «Про інвестиційну діяльність» інвестор має право володіти, користуватися і розпоряджатися об'єктом і результатом інвестицій (об'єктами інвестиційної діяльності може бути будь-яке майно, а також майнові права). У статті 2 Закону України «Про фінансово-кредитні механізми і управління майном при будівництві житла та операціях з нерухомістю» вказано, що об'єкт інвестування - це квартира або приміщення соціально - побутового призначення в об'єкті будівництва, яке після закінчення будівництва стає окремим майном.
Отже, навіть якщо поверх, на якому знаходиться квартира інвестора, ще не добудований, визнати право на неї можна як на частину в об'єкті інвестування. Навіть коли вона фізично ще не існує.
Звичайно, визнання прав на квартиру як об'єкт інвестування не наділяє інвестора правомочностями власника, але закріплення таких прав у судовому порядку - перший крок до визнання права власності на квартиру, якщо будинок згодом все ж таки буде зданий в експлуатацію.
Доцільність даного варіанту полягає в тому, що у разі виникнення спірних правових вимог щодо однієї квартири у декількох інвесторів або появи нового забудовника шанси визнання права власності на квартиру або отримання компенсації від нового забудовника значно збільшаться.
Андрій Гевко - юрист ЮФ «Гвоздій та Оберкович», м. Київ
