Інвестиційна діяльність - дуже широке поняття, яке, по суті, включає в себе процес вкладення інвестицій в об’єкти різних видів діяльності, в результаті інвестор отримує прибуток або досягається соціальний ефект. Основним нормативним актом, що регулює питання, пов’язані з інвестиціями, є Закон України «Про інвестиційну діяльність» (Закон). Згідно статті 4 Закону, об’єктом інвестування може бути будь-яке майно, в тому числі основні фонди і оборотні кошти в усіх галузях економіки, цінні папери (крім векселів), цільові грошові вклади, науково-технічна продукція, інтелектуальні цінності, інші об’єкти власності, а також майнові права.
Таким чином, інвестування може здійснюватися і в об’єкти житлової нерухомості. Суб’єктами інвестицій можуть виступати як фізичні, так юридичні особи. У сьогоднішніх реаліях найчастіше інвесторами такого будівництва виступають саме фізичні особи, права яких, як показує практика, захистити не так-то й легко.
Зокрема, серед порушень прав інвесторів можна відзначити недотримання термінів закінчення будівництва об’єктів житлового будівництва, зловживання з боку учасників ринку житлової нерухомості, в тому числі і включення в договори про фінансування будівництва несприятливих умов для інвесторів - фізичних осіб. Багато в чому впливає на ситуацію і недосконалість законодавства.
Захистити свої права, ґрунтуючись виключно на законодавстві про інвестиційну діяльність, сьогодні вельми складно. І пов’язано це не тільки з особливостями умов договорів, які підписують інвестори, але і з позиціями судів щодо таких спорів.
Що стосується безпосередньо договорів, слід зазначити, що механізми гарантування і захисту своїх прав сторони можуть більш детально прописати у відповідних положеннях, ґрунтуючись на принципі свободи договору, закріпленого статтею 3 Цивільного кодексу України. Однак, як показує практика, рядові громадяни не особливо вникають у суть договору, а тим більше не замислюються про застосування принципу свободи договору.
Разом з тим у судової практики - дещо інша позиція. Йдеться про постанову Судової палати у цивільних справах Верховного Суду України від 21 листопада 2012 року, в якому суд дійшов висновку, що участь фізичної особи у будівництві багатоквартирного будинку з метою набуття права власності на квартиру в ньому не є інвестицією в розумінні Закону України «Про інвестиційну діяльність», і в разі виникнення спору щодо виконання зобов’язань за договором про таку участь зазначений Закон не підлягає застосуванню.
З метою вирішення спору з позитивним результатом для фізичної особи - інвестора його відносини із забудовником необхідно виводити за межі інвестиційної діяльності. У даному випадку слід застосовувати норми, що регулюють відносини будівельного підряду, а також положення про захист прав споживачів.
Таким чином, процес захисту прав виявляється достатньо складним і трудомістким, що в першу чергу пов’язано з недосконалістю законодавства.
Цього літа на розгляд Міністерства регіонального розвитку, будівництва та житлово-комунального господарства внесено ряд пропозицій, що стосуються вирішення даного питання на законодавчому рівні саме в частині посилення захисту прав інвесторів під час будівництва.
Найбільш конструктивний крок у цьому напрямку зроблений на початку жовтня ц.р. - У Верховній Раді України зареєстровано законопроект, який передбачає внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо захисту прав інвесторів житлового будівництва.
Нагадаємо, що інвестор, відповідно до законодавства, може укласти відповідний договір, однак захистити свої порушені права, ґрунтуючись на положеннях договору, виходить вельми рідко.
Народні депутати, автори законопроекту пропонують включити до Закону України «Про інвестиційну діяльність» поняття «договір про інвестування (фінансування) будівництва об’єктів житлового будівництва». Запропонованої нормою передбачається, що такий договір, незалежно від його назви, має бути укладений до прийняття в експлуатацію завершеного будівництвом об’єкта житлового будівництва і передбачає передачу у власність інвестору об’єкта житлового будівництва після завершення будівництва. У той же час договір, крім основних істотних умов, в обов’язковому порядку повинен передбачати: терміни завершення будівництва, право інвестора відмовитися від договору і вимагати повернення внесених інвестицій у разі порушення строків завершення будівництва, право інвестора ознайомитися з дозвільними документами на здійснення будівництва і отримати їх копії, право інвестора щомісячно отримувати інформацію про хід будівництва.
Передбачив законодавець і можливість, коли такі умови в договорі не прописуються. У цьому випадку термін завершення будівництва вважається встановленим на підставі дозвільних документів на будівництво, а інші права інвестора можуть бути безпосередньо реалізовані на підставі Закону.
Ще одним фактором, який зможе вплинути на подальшу можливість захисту прав інвесторів, є визнання цього договору договором приєднання. Нагадаємо, що сьогодні подібні договори визначаються як договори підряду. Договором приєднання даний документ буде визнаний лише в тому випадку, якщо стороною виступає інвестор - фізична особа.
Більше того, автори законопроекту чітко передбачили, що на відносини, що виникають з таких договорів, поширюються положення Закону України «Про захист прав споживачів».
Крім впровадження поняття договору про інвестування житлового будівництва, пропонується введення відповідальності за порушення різних термінів, зокрема, забудовниками. Такі норми вносяться до Закону України «Про об’єднання співвласників багатоквартирного будинку» та «Про фінансово - кредитні механізми і управління майном при будівництві житла та операціях з нерухомістю».
Обумовлені дані положення, на думку авторів законопроекту, врегулюванням питання несвоєчасної передачі житлового комплексу забудовником на баланс новоствореного об’єднання співвласників багатоквартирного житлового будинку. Нові норми також повинні сприяти своєчасному виконанню забудовником своїх обов’язків щодо зведення об’єкта будівництва. І в тому і в іншому випадку за порушення зобов’язань такі особи повинні сплатити пеню в розмірі 0,1 % від балансової вартості об’єкта будівництва.
Таким чином, у разі при прийнятті даного законопроекту, можливо, буде вдосконалений статус інвесторів фізичних осіб, які здійснюють фінансування будівництва, а також забезпечено своєчасне виконання забудовниками та іншими особами своїх зобов’язань.
Але в будь-якому випадку той факт, що вводиться поняття договору про інвестування (фінансування) будівництва об’єктів житлового будівництва з переліком істотних умов, - дуже позитивний крок, оскільки саме інвестиційні договори є тими основними документами, що визначають права і обов’язки сторін в інвестиційній діяльності по житловому будівництву.
Світлана Тарасова «Юридична практика»
