Які труднощі виникають у нотаріусів з реєстрацією речових прав?

З моменту набрання чинності нового порядку реєстрації речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень пройшло чотири місяці. Поступово вщухають розмови про недосконалість системи, захмарних цінах на нотаріальні послуги в даній сфері і безпідставних відмовах нотаріусів від вчинення дій щодо нерухомого майна.

З'ясувати, чи змінилася ситуація, та з якими труднощами стикаються нотаріуси, і що б їм хотілося вдосконалити в роботі по новій системі реєстрації речових прав на нерухоме майно, наштовхнула доповідь нотаріуса Київського міського нотаріального округу Ганни Валігури в рамках I конференції з нерухомості і будівництва Асоціації правників України.

Як відомо, сьогодні введена в дію єдина державна інформаційна система - Державний реєстр речових прав на нерухоме майно (далі Держреєстр).

Нагадаємо, що раніше функціонували Єдиний реєстр заборон відчуження об'єктів нерухомого майна, Державного реєстру іпотек та Реєстру прав власності на нерухоме майно. Крім того, діяв і Державного реєстру правочинів. Відзначимо, що якщо в першому випадку всі три реєстру фактично увійшли до складу Держреєстру, то реєстру угод припинив своє існування. Причому раніше, тобто до 1 січня 2013 року, користувачами та реєстраторами таких реєстрів були різні органи.

А з урахуванням того, що Державний реєстр правочинів припинив свою дію, змінилася ситуація з реєстрацією речових прав на нерухоме майно та щодо так званої «подвійної» реєстрації. Зокрема, раніше право власності виникало з моменту реєстрації нотаріусами угоди, в подальшому це право власності доводилося реєструвати в БТІ або управлінні земельних ресурсів. Відповідно до внесених змін у статті 182 та 334 Цивільного кодексу України, моментом набуття права власності за договором є день державної реєстрації цих прав.

Таким чином, сьогодні нотаріус виступає як спеціальний суб'єкт, на якого покладено функції державного реєстратора таких прав.

Ні для кого не секрет, що з такою масштабною реформою, нотаріусам в перший час доводиться стикатися з низкою труднощів. Але не варто забувати про те, що кожній реформі властивий певний перехідний період, і тільки після налагодження всіх процесів можна буде говорити про ефективність реформи у сфері державної реєстрації речових прав на нерухоме майно.

Сьогодні при реєстрації таких прав нотаріусам доводиться здійснювати так звану триступінчату процедуру: реєстрація права власності відчужувача з відкриттям відповідного розділу в Держреєстрі, посвідчення договору та реєстрація права власності набувача. Передбачається, що після завершення перехідного періоду реєстрація права власності відчужувача проводитися не буде, що в свою чергу заощадить час, але вторинна функція нотаріуса як реєстратора буде виконуватися.

Як відзначають багато нотаріусів, терміни проведення реєстрації скорочені максимально, на відміну від Державної реєстраційної служби. До слова, ці терміни також планується скоротити, а ось нотаріуси наполягають на збільшенні термінів до трьох днів.

Таким чином, державна реєстрація речових прав та їх обтяжень нотаріусами здійснюється одночасно з вчиненням нотаріальної дії, тобто фактично «день у день».

Дійсно в тому випадку, коли учасниками такого процесу є один продавець і один покупець при укладенні договору купівлі-продажу, то належним чином виконати свої функції нотаріуса не складе особливих труднощів. З іншого боку, коли в угоді беруть участь декілька осіб і також присутній інститут іпотеки, то «вторинним» реєстраторам доведеться проводити безліч різних дій, а клієнтам необхідно бути готовими провести практично цілий день в нотаріальній конторі.

Сьогодні до нотаріусів виникає чимало запитань, пов'язаних з наданням різної інформації нотаріусами. Необхідно відзначити, що нотаріуси не мають права надавати інформацію з даного реєстру.

Більш того, вони мають право доступу до реєстру тільки під час вчинення нотаріальної дії з нерухомим майном. І єдиним документом, який може надати нотаріус, є витяг з Держреєстру, який готується автоматично в процесі технічного вчинення нотаріальної дії.

Нагадаємо, що в свою чергу Державна реєстраційна служба України надає документи в трьох формах: витяг, виписка, інформаційна довідка.

Отримання інформації про заборони, арешти та іпотеки з реєстрів до 2013 року неможливо без реєстрації права власності на об'єкт нерухомого майна в Держреєстрі - це ще одна складність, з якою в даний час стикаються нотаріуси.

Серед побажань, спрямованих на удосконалення роботи з системою, нотаріуси відзначають, в першу чергу, надання можливості отримувати відомості про заборони на відчуження нерухомого майна без попередньої реєстрації відповідної заяви. Крім того, є необхідність спростити отримання витягів з Державного земельного кадастру. Сьогодні такі витяги можна отримати лише за запитами нотаріусів.

Звичайно, існують і різні технічні складності. Наприклад, багато часу займає пошук необхідної інформації. Крім того, нотаріуси відзначають і недостатню якість програмного забезпечення.

А в цілому, як показало статистичне опитування, з глобальними труднощами, про які неодноразово говорили і якими лякали ще пару місяців тому, нотаріуси не стикаються. Можливо, це пов'язано з тим, що звернень з різних питань, пов'язаних з реєстрацією речових прав на нерухоме майно, сьогодні поки ще не так вже й багато.

Що стосується цін на послуги з реєстрації прав на нерухоме майно, то, як зазначають нотаріуси, вони обґрунтовані, і чим складніше будь-яка нотаріальна дія, тим і вище плата за її вчинення.

Крім того, не можна говорити і про безпідставні відмови нотаріусів від вчинення нотаріальної дії, пов'язаної з реєстрацією прав. Так, при проведенні опитування нотаріусів, практикуючих в різних регіонах України, з десяти опитаних тільки один зізнався, що такі нотаріальні послуги їм не надаються, оскільки «є інша робота, якої цілком вистачає».

Але все-таки в даному аспекті слід враховувати і побажання клієнтів, оскільки дійсно нотаріуси відмовляють у вчиненні деяких нотаріальних дій. Зокрема, мова йде про відмову в нотаріальному посвідченні договору про припинення іпотечних зобов'язань, що дозволяє нотаріусу зняти обтяження без звернення до реєстраційної служби, що значно скоротить час клієнтів. До слова, нотаріуси також озвучували цю проблему, оскільки фактично таким правом не наділені.

Відзначимо, що в Укрдержреєстрі розробляється законопроект, що передбачає перенесення даних з паперових реєстрів БТІ в електронний Державний реєстр майнових прав на нерухоме майно, що надалі також полегшить роботу всіх суб'єктів даного процесу.