Для будь-якого судового спору дуже важливим є правильне визначення відповідача у справі. Законодавець же не дає прямої відповіді на питання, хто повинен бути відповідачем у справі про визнання права власності на самовільно збудований об'єкт нерухомості (простіше кажучи, самобуд). Судячи з усього, Саме з цієї причини практика рясніє безліччю думок з цього питання. Приміром, у справах про легалізацію самобуду, розглянутих місцевими загальними судами м. Києва в 2008-2009 роках, в якості відповідачів фігурували одинадцять різних органів (Узагальнення судової практики Апеляційного суду м. Клева від 1 січня 2010 року). Між тим, в даний час в судовій практиці, як і раніше відсутній єдиний підхід до вирішення цього питання.
Проаналізуємо законодавство і розглянемо підхід Верховного Суду України (ВСУ) до визначення належного та неналежного відповідача при легалізації самобуду. Для прикладів взяті рішення ВСУ, прийняті після набрання чинності Законом України «Про регулювання містобудівної діяльності» (12 березня 2011 року) і розміщені в Єдиному державному реєстрі судових рішень України.
Стаття 376 Цивільного кодексу (ЦК) України містить спеціальні норми, що регулюють самовільне будівництво. Так, нерухомість вважається самовільним будівництвом, якщо вона побудована або будується: 1) на земельній ділянці, яка не була відведена для цієї мети; 2) без документа, який дає право виконувати будівельні роботи, 3) без затвердженого проекту будівництва; 4) з істотним порушенням будівельних норм і правил.
Частина 5 статті 376 ЦК України регламентує один з випадків судового визнання права власності на самовільно зведений об'єкт нерухомості. Ця норма встановлює необхідність дотримання двох умов: 1) земельну ділянку, на якій здійснено самочинне будівництво, знаходиться у позивача у власності або користуванні, 2) відсутнє порушення прав інших осіб в результаті самовільного будівництва.
Таким чином, суд при розгляді справи повинен буде спочатку з'ясувати правовий статус земельної ділянки та коло осіб, права та інтереси яких зачіпає спір. Наприклад, якщо об'єкт самочинного будівництва зведений на орендованій земельній ділянці, підлягає встановленню відсутність заперечень власника землі проти визнання за позивачем-орендарем права власності на самобуд.
Належний відповідач
Будівництво будь-якого об'єкта має відповідати вимогам законодавства, містобудівної документації, а також містобудівних умов і обмежень забудови земельної ділянки (Закон України «Про регулювання містобудівної діяльності»). Контроль же за додержанням законодавства та містобудівної документації при забудові територій здійснюють виконавчі комітети сільських, селищних, міських рад (виконкоми рад). Це повноваження виконкому рад передбачено статтею 31 Закону України «Про місцеве самоврядування в Україні» та статтею 14 Закону України «Про основи містобудування».
Таким чином, судовий розгляд щодо визнання права власності є правовим способом визначення відповідності самовільно збудованого об'єкта вимогам законодавства, а також тієї містобудівної документації, умовам і обмеженням забудови, які діють на відповідній території. Отже, в якості відповідача повинен бути притягнутий орган, який, здійснюючи контроль, визначить відповідність об'єкта самовільного будівництва законодавчим критеріям. Таким органом є виконком ради.
Ще одним підтвердженням правомірності залучення в якості відповідача виконкому ради, який є органом місцевого самоврядування, служить положення частини 7 статті 376 ЦК України. Відповідно до зазначеної статті, у разі істотного порушення будівельних норм і правил суд за позовом відповідного органу державної влади або органу місцевого самоврядування може прийняти рішення, яким зобов'яже особу, яка здійснила (здійснює) будівництво, провести перепланування. Іншими словами, орган місцевого самоврядування є належною стороною, яка може оскаржувати правомірність самовільно побудованого об'єкта. Це, в свою чергу, дозволяє припустити можливість зворотньої процедури, коли орган місцевого самоврядування виступає відповідачем, а не позивачем.
Наприклад, в ухвалі ВСУ від 13 квітня 2011 суд вказав, що виконком ради - належний відповідач. У розглянутому справі встановлено, що фізична особа на своїй земельній ділянці самовільно збудувала житловий будинок, сарай і гараж. При цьому гараж був побудований з порушенням будівельних норм і правил щодо сусіднього житлового будинку. Власник же сусіднього будинку не заперечував проти самовільно збудованого гаража, про що написав заяву. Для визнання права власності на самовільно побудоване нерухоме майно фізособа подало позов, вказавши відповідачем виконком Дрогобицької міської ради Львівської області, і цей позов було задоволено. У своїй ухвалі від 13 квітня 2011 року ВСУ підтвердив, що позов пред'явлений до належного відповідача - виконкому ради. При цьому ВСУ послався на повноваження виконкому ради здійснювати державний контроль за дотриманням законодавства та містобудівної документації при забудові територій, передбачений статтею 31 Закону України «Про місцеве самоврядування в Україні».
Прикладом висновків ВСУ про те, що виконком ради - належний позивач у справі про знесення самобуду служить ухвала ВСУ від 26 жовтня 2011 року, Так, Верховний Суд підтвердив право виконкому Хмельницької міської ради звернутися до суду з вимогою знести самовільні прибудови до квартир, оскільки вони були зведені з істотним відхиленням від проекту. Для підтвердження повноважень виконкому ради ВСУ послався на статтю 376 ЦК України, статті 14 Закону України «Про основи містобудування» та статті 31 Закону України «Про місцеве самоврядування в Україні».
Робота над помилками
Щоб уникнути помилок у виборі тактики легалізації самобуду проаналізуємо судову справу № 40/427, розглянута ВСУ 20 червня 2011. Про правову позиції ВСУ у цій справі Вищий спеціалізований суд України з розгляду цивільних і кримінальних справ (ВССУ) поінформував апеляційні суди листом від 5 грудня 2011 року.
Отже, наступна послідовність дій не призвела до узаконення самобуду. Юридична особа для оформлення права власності на будівлю трансформаторної підстанції звернулася до Головного управління комунальної власності м. Києва. Це управління здійснює оформлення права власності на нежитлові об'єкти нерухомості з видачею свідоцтва про право власності. У загальному порядку для оформлення такого права на побудований об'єкт необхідно подати пакет документів, який включає документи, що підтверджують право на земельну ділянку, право на виконання будівельних робіт та прийняття об'єкта в експлуатацію. Однак у юрособи на будівлю був тільки технічний паспорт, довідка про балансову належність та інвентарна картка обліку основних засобів. Оскільки було подано неповний пакет документів, в оформленні права власності на будівлю було відмовлено. Трактуючи відмову як фактичне невизнання (оспорювання) права власності, юрособа подала позов, посилаючись на статтю 392 ЦК України. Зазначена стаття передбачає право власника майна пред'явити позов про визнання його права власності, якщо воно оспорюється або не визнається іншою особою. У задоволенні позову було відмовлено.
У постанові № 3-60гс11 від 20 червня 2011 року ВСУ сформулював обов'язкову для всіх судів правову позицію про те, що головне управління комунальної власності міста здійснює оформлення і видачу свідоцтва про право власності на нерухоме майно, не заперечує і не претендує на таке право. Управління правомірно відмовляє в оформленні та видачі свідоцтва на підставах неподання всіх необхідних документів для оформлення права власності.
Також ВСУ вказав, що головне управління комунальної власності міста не перебуває з позивачем у правовідносинах щодо здійснення ним прав володіння, користування і розпорядження будинком, щодо якого заявлені позовні вимоги про визнання права власності.
Іншими словами, в суперечці на підставі статті 392 ЦК України відповідачем може бути особа, що претендує на будівлю, а не особа, яка видає свідоцтво про право власності. У даному випадку між позивачем і відповідачем відсутній предмет спору.
Таким чином,
представництво в суді з питання легалізації самобуду, стаття 392 ЦК України до даних правовідносин не застосовується, а головне управління комунальної власності міста не є належним відповідачем.
Легалізація об'єктів нерухомого майна може відбуватися на підставі статті 376 ЦК України. Юридичною підставою для подачі позову є правовий статус самого об'єкта як самовільно побудованого, а не оспорювання права власності.
Пред'являти позов про легалізацію самовільно побудованого об'єкту в межах населеного пункту слід до виконкому місцевої ради. Така позиція підтверджена практикою ВСУ. Проте не виключена можливість неоднакового правозастосування з боку різних суддів у частині визначення відповідачів у таких справах.
15 березня ц.р. відбулося засідання робочої групи з підготовки до другого читання проекту постанови пленуму ВССУ «Про практику застосування судами статті 376 ЦК України (про правовий режим самочинного будівництва)». Залишається сподіватися, що пленум ВССУ найближчим часом прийме довгоочікуване роз'яснення і внесе ясність у питання про належного відповідача при легалізації самобуду через суд.
КОЧЕРГІНА Олена - партнер АК «Коннов і Созановський», м. Київ
